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Bail commercial : obligations du bailleur

Dans un bail commercial, le locataire n'est pas seul débiteur d'obligations. Le bailleur, qu'il soit propriétaire personne physique, société civile immobilière ou investisseur institutionnel, reste tenu par un ensemble de règles précises issues du Code civil et du Code de commerce.

Délivrer un local conforme à sa destination, l'entretenir, garantir une jouissance paisible ou encore respecter une liste stricte de charges non transférables : ces obligations pèsent sur le bailleur tout au long du bail, et pas uniquement au moment de sa signature.

Cet article détaille chacune de ces obligations, les documents que le bailleur doit remettre ou annexer au contrat, ainsi que ce qu'il risque en cas de manquement.

Le cadre légal des obligations du bailleur

Le bail commercial, régi par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce, renvoie pour l'essentiel de ses obligations au droit commun du louage, prévu par le Code civil. L'article 1719 de ce code pose le socle de ces obligations : le bailleur doit délivrer la chose louée, l'entretenir en état de servir à l'usage prévu, et en faire jouir paisiblement le locataire pendant toute la durée du contrat.

À ces obligations générales s'ajoutent des règles spécifiques au bail commercial, issues notamment de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Ce texte a renforcé la transparence sur la répartition des charges et imposé de nouvelles obligations documentaires au bailleur, qui s'ajoutent aux règles classiques de délivrance et d'entretien.

L'obligation de délivrance d'un local conforme

Délivrer le local loué signifie le mettre à disposition du locataire dans un état conforme à ce qui a été convenu, et adapté à la destination prévue par le bail : commerce, bureau, activité artisanale ou entrepôt.

Cette obligation implique plusieurs éléments concrets. Le local doit être libre de toute occupation à la date convenue. Il doit correspondre à la surface, à la configuration et aux équipements décrits dans le contrat. Il doit également permettre l'exercice de l'activité mentionnée au bail, ce qui suppose par exemple que les autorisations d'urbanisme nécessaires, notamment en matière d'accessibilité aux établissements recevant du public, ne fassent pas obstacle à l'usage prévu.

Un local livré non conforme à sa destination contractuelle constitue un manquement à l'obligation de délivrance. Le locataire peut alors demander l'exécution forcée des travaux nécessaires, une réduction de loyer, voire la résolution du bail si le défaut est suffisamment grave.

L'entretien du local et les grosses réparations

Une fois le local délivré, le bailleur reste tenu de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, conformément à l'article 1720 du Code civil. Cette obligation d'entretien se concentre principalement sur les grosses réparations, définies par l'article 606 du même code.

Sont considérées comme grosses réparations les travaux touchant à la structure du bâtiment : les gros murs, les voûtes, les poutres, le rétablissement des planchers, ainsi que les digues, murs de soutènement et de clôture, et les couvertures entières. Ces travaux relèvent, sauf clause contraire limitée par la loi, de la responsabilité du bailleur.

Les autres réparations, dites d'entretien courant ou locatives, incombent en principe au locataire. La frontière entre grosses réparations et réparations locatives est parfois source de litige, notamment lorsque des travaux dans les locaux professionnels touchent à la fois à la structure du bâtiment et aux équipements d'usage courant.

La garantie de jouissance paisible

Le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible du local pendant toute la durée du bail. Cette garantie recouvre trois aspects distincts, chacun visant une source différente de trouble.

La garantie du fait personnel interdit au bailleur de troubler lui-même la jouissance du locataire, par exemple en pénétrant dans les locaux sans autorisation ou en réalisant des travaux qui rendraient l'exploitation impossible sans nécessité réelle.

La garantie du fait des tiers oblige le bailleur à protéger le locataire contre les troubles causés par d'autres occupants de l'immeuble, notamment en cas de nuisances répétées ou de concurrence déloyale exercée par un autre commerce du même ensemble immobilier, dès lors que le bailleur en a connaissance et n'agit pas.

La garantie des vices cachés, prévue par l'article 1721 du Code civil, engage le bailleur lorsque le local présente un défaut non apparent lors de la conclusion du bail, qui empêche ou limite l'usage conforme à la destination contractuelle. Cette garantie s'applique même si le bailleur ignorait l'existence du vice.

La répartition des charges : ce que le bailleur peut transférer

La loi Pinel a introduit une obligation de transparence sur la répartition des charges entre bailleur et locataire, codifiée aux articles L145-40-1 et L145-40-2 du Code de commerce.

Le bailleur doit annexer au contrat un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l'indication de leur répartition entre les parties. Il doit également fournir un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois années précédentes, ainsi qu'un état prévisionnel des travaux qu'il envisage de réaliser dans les trois années suivantes.

Certaines charges ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire, quelle que soit la clause insérée dans le bail. L'article R145-35 du Code de commerce en dresse la liste.

Cette liste protège le locataire contre les clauses qui transféreraient de façon détournée des charges structurelles ou fiscales relevant normalement du propriétaire. Le régime de la taxe foncière des locaux professionnels illustre bien cette distinction : son paiement reste dû par le bailleur envers l'administration fiscale, même lorsque le bail prévoit sa refacturation au locataire.

Les diagnostics et documents à annexer au bail

Au-delà de l'inventaire des charges, plusieurs diagnostics et documents doivent être annexés au bail commercial ou remis au locataire avant sa signature.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe sur la consommation énergétique du local et sa classification. L'état des risques et pollutions renseigne sur l'exposition du bien à des risques naturels, miniers, technologiques ou à une pollution des sols. Le diagnostic amiante s'impose pour les locaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Le constat de risque d'exposition au plomb concerne, pour sa part, principalement les locaux à usage d'habitation intégrés à un ensemble mixte.

Ces obligations documentaires s'inscrivent dans un cadre plus large de conformité, qui recoupe également les obligations fiscales applicables à l'immobilier professionnel.

Les obligations du bailleur en fin de bail

À l'échéance du bail, le bailleur reste tenu par des obligations spécifiques au statut des baux commerciaux. Le locataire bénéficie en principe d'un droit au renouvellement de son bail, protégé par les articles L145-8 et suivants du Code de commerce.

Si le bailleur refuse ce renouvellement, il doit en principe verser au locataire une indemnité d'éviction, destinée à compenser le préjudice subi du fait de la perte du local et de la clientèle attachée à l'emplacement. Ce refus ne peut être opposé sans indemnité que dans des cas limités, notamment un motif grave et légitime imputable au locataire, ou la reprise du local pour construire, reconstruire ou effectuer des travaux prescrits par l'administration.

Cette obligation, souvent méconnue, représente l'un des engagements financiers les plus lourds pesant sur le bailleur. Le montant de l'indemnité d'éviction dépend de la valeur du fonds de commerce, des frais de réinstallation et des troubles commerciaux subis par le locataire, et peut représenter plusieurs années de loyer.