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Immobilier professionnel : guide des obligations fiscales

Posséder ou louer un local pour exercer son activité professionnelle déclenche plusieurs obligations fiscales distinctes, qui n'ont rien à voir avec celles d'un logement. Taxe foncière, cotisation foncière des entreprises, TVA, amortissement du bien, imposition de la plus-value en cas de revente : chaque situation obéit à ses propres règles.

Ces obligations ne concernent pas uniquement les propriétaires. Un locataire de local commercial ou professionnel reste lui aussi redevable de certaines impositions, indépendamment de celui qui détient les murs. La nature du local, le régime fiscal de l'entreprise et le mode d'occupation déterminent ensemble le régime applicable.

Cet article présente, poste par poste, les principales obligations fiscales liées à l'immobilier professionnel : impôts locaux annuels, TVA à l'achat et à la location, traitement comptable du bien et fiscalité applicable en cas de cession.

Immobilier professionnel : de quoi parle-t-on sur le plan fiscal ?

Un local professionnel désigne tout bien immobilier affecté à l'exercice d'une activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale : bureau, boutique, atelier, entrepôt, cabinet. Sur le plan fiscal, cette affectation professionnelle change entièrement le régime applicable par rapport à un logement.

Trois éléments déterminent les obligations fiscales concrètes d'une entreprise ou d'un dirigeant vis-à-vis de son local professionnel. Le premier est le statut d'occupation : propriété, location ou mise à disposition. Le deuxième est le régime fiscal de l'entreprise, soumise à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés, selon un régime réel ou micro. Le troisième est la nature de l'opération concernée : détention annuelle, acquisition, travaux ou cession.

Deux impôts locaux s'appliquent chaque année, presque automatiquement : la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises. D'autres obligations, comme la TVA ou l'imposition d'une plus-value, ne concernent que certaines opérations ponctuelles.

La taxe foncière sur les locaux professionnels

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due chaque année par le propriétaire du local, qu'il occupe lui-même le bien ou qu'il le donne en location. L'article 1380 du Code général des impôts fixe cette règle : le redevable est celui qui détient la propriété du bien au 1er janvier de l'année d'imposition, indépendamment de la personne qui exerce réellement une activité dans les locaux.

La base de calcul repose sur la valeur locative cadastrale du local, déterminée depuis la révision de 2017 selon des grilles tarifaires propres aux locaux professionnels. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à cette valeur locative pour tenir compte des frais de gestion, d'entretien et d'amortissement, en application de l'article 1388 du Code général des impôts, avant application du taux voté chaque année par la commune et l'intercommunalité.

Le montant dû varie donc fortement d'une commune à l'autre, à local comparable. Le détail du calcul de la taxe foncière des locaux professionnels permet de comprendre précisément comment la valeur locative est établie et contestée le cas échéant.

L'avis de taxe foncière est adressé au propriétaire à l'automne. Le paiement s'effectue en une seule fois, sauf option pour la mensualisation ou le prélèvement à l'échéance. Un local vacant reste en principe soumis à la taxe foncière : seule une vacance involontaire, indépendante de la volonté du propriétaire et affectant un local ou un ensemble de locaux clairement identifiable, peut ouvrir droit à un dégrèvement, sous conditions strictes.

La CFE, une obligation liée à l'exercice de l'activité

La cotisation foncière des entreprises (CFE) constitue, avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale. Contrairement à la taxe foncière, elle ne vise pas le propriétaire du bien mais celui qui exerce l'activité professionnelle.

L'article 1447 du Code général des impôts impose la CFE à toute personne physique ou morale qui exerce en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Un local occupé en tant que locataire déclenche donc bien la CFE au nom du locataire, et non au nom du propriétaire, sauf lorsque ce dernier exerce lui-même une activité imposable dans le bien.

La base de calcul repose également sur la valeur locative des biens passibles de taxe foncière utilisés pour l'activité, appréciée au titre de l'avant-dernière année précédant l'imposition. Une exonération s'applique de plein droit l'année de création de l'activité, et un montant minimum de cotisation, fixé par chaque commune dans une fourchette légale, s'applique lorsque la valeur locative est faible ou nulle.

Les règles d'imposition de la CFE pour les locaux professionnels comportent plusieurs subtilités, notamment lorsque le local est partagé entre plusieurs occupants ou lorsqu'une société civile immobilière donne un bien en location nue.

Propriétaire ou locataire : qui doit payer quoi ?

La répartition des obligations fiscales entre propriétaire et locataire suit une logique propre à chaque impôt. Le tableau suivant synthétise les règles générales, indépendamment des clauses de refacturation qui peuvent être prévues dans un bail commercial.

Ces règles générales peuvent être aménagées par le bail. Les obligations du bailleur dans un bail commercial précisent notamment dans quelle mesure la taxe foncière peut être refacturée au locataire, une pratique fréquente mais strictement encadrée depuis la loi Pinel de 2014.

La TVA applicable à l'immobilier professionnel

La TVA lors de l'acquisition d'un local

La fiscalité de l'achat d'un local professionnel dépend de son ancienneté. La vente d'un immeuble neuf, c'est-à-dire achevé depuis moins de cinq ans et vendu pour la première fois, est soumise de plein droit à la TVA immobilière au taux normal, en application de l'article 257 du Code général des impôts. En contrepartie, l'acquéreur bénéficie de droits d'enregistrement réduits, limités à la taxe de publicité foncière au taux réduit.

La vente d'un immeuble ancien, achevé depuis plus de cinq ans, se situe en principe hors du champ de la TVA. Elle relève alors des droits d'enregistrement classiques, dont le taux global, qui inclut la part départementale et la taxe communale additionnelle, avoisine 5,80 % dans la majorité des départements, en application de l'article 1594 D du Code général des impôts.

La TVA sur les loyers professionnels

La location nue d'un local à usage professionnel est en principe exonérée de TVA, conformément à l'article 261 D, 2° du Code général des impôts. Le bailleur assujetti à la TVA peut cependant opter pour la soumission de cette location à la TVA, en application de l'article 260, 2° du même code. Cette option se formule immeuble par immeuble et permet au bailleur de récupérer la TVA supportée sur ses dépenses d'acquisition, de construction ou de travaux.

La location meublée à usage professionnel obéit à une logique différente : assimilée à une prestation de services, elle est en principe soumise de plein droit à la TVA, sans qu'une option soit nécessaire.

Travaux et amortissement du local professionnel

Lorsqu'une entreprise est propriétaire de son local et l'inscrit à l'actif de son bilan, le bâtiment devient une immobilisation amortissable. Sa valeur, hors la part correspondant au terrain qui n'est jamais amortissable, se déprécie comptablement et fiscalement selon un plan d'amortissement linéaire, dont la durée reflète la durée normale d'utilisation du bâtiment, généralement comprise entre vingt et cinquante ans selon sa nature.

Un local pris en location ne peut jamais faire l'objet d'un amortissement chez le locataire, puisque le bien ne figure pas à son actif. Le loyer versé constitue en revanche une charge déductible du résultat imposable, dans les conditions de droit commun.

Les travaux réalisés dans un local professionnel n'obéissent pas tous au même régime. Une dépense d'entretien ou de réparation, qui maintient le bien en état sans en accroître la valeur ni la durée d'utilisation, constitue une charge déductible immédiatement. Une dépense d'amélioration ou d'agrandissement, qui augmente la valeur du bien ou prolonge sa durée d'utilisation, doit à l'inverse être immobilisée et amortie sur plusieurs exercices. Le guide sur la déduction des travaux dans les locaux professionnels détaille cette distinction essentielle et ses conséquences pratiques.

La cession d'un local professionnel : quelle imposition ?

La revente d'un local professionnel inscrit à l'actif d'une entreprise relève du régime des plus-values professionnelles, prévu aux articles 39 duodecies et suivants du Code général des impôts. Ce régime diffère entièrement de celui des plus-values immobilières des particuliers.

La plus-value est qualifiée de court terme ou de long terme selon la durée de détention du bien, appréciée au regard du seuil de deux ans, et selon que le bien est amortissable ou non. Cette qualification détermine le régime d'imposition et les taux applicables.

Pour une entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés, la plus-value réalisée est en principe imposée dans les conditions de droit commun de l'impôt sur les sociétés, sans bénéficier du régime distinctif applicable aux plus-values à long terme des entreprises relevant de l'impôt sur le revenu. Pour une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu, plusieurs dispositifs d'exonération existent sous conditions de chiffre d'affaires ou de valeur du bien cédé, notamment ceux prévus aux articles 151 septies et 238 quindecies du Code général des impôts.

Ce régime dépend étroitement de la situation individuelle de chaque entreprise, de son historique d'amortissement et de la structure retenue pour détenir le bien. Il justifie, avant toute cession, une analyse spécifique menée avec un professionnel du chiffre ou du droit.