Article

Bail commercial : obligations du locataire

Le bail commercial encadre la location de locaux affectés à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Signer ce contrat n'engage pas uniquement le locataire à payer un loyer : il fait naître une série d'obligations précises, dont plusieurs découlent directement du Code de commerce et du Code civil.

Ces obligations conditionnent la relation avec le bailleur pendant toute la durée du bail, généralement fixée à neuf ans. Les méconnaître expose le locataire à des sanctions qui vont du simple rappel contractuel à la résiliation du bail, avec les conséquences économiques que cela implique pour l'activité exercée dans les locaux.

Cet article détaille les obligations légales et contractuelles du locataire commercial, du paiement du loyer à la restitution des locaux en fin de bail.

Payer le loyer et les charges locatives

L'obligation principale du locataire commercial consiste à payer le loyer aux échéances fixées par le contrat, qu'elles soient mensuelles, trimestrielles ou annuelles. Cette obligation résulte de l'article 1728 du Code civil, applicable au bail commercial en l'absence de disposition contraire du Code de commerce.

Le loyer peut être révisé en cours de bail, notamment par le jeu d'une clause d'échelle mobile indexée sur l'indice des loyers commerciaux ou l'indice des loyers des activités tertiaires. Le locataire doit s'acquitter du montant révisé dès son entrée en vigueur, sans attendre une notification formelle du bailleur si le bail prévoit une indexation automatique.

En complément du loyer, le locataire supporte généralement une part des charges liées à l'immeuble : entretien des parties communes, taxes locales, dépenses de fonctionnement. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bail doit obligatoirement comporter un inventaire précis et limitatif de ces charges, impôts, taxes et redevances, annexé au contrat. Certaines dépenses ne peuvent en aucun cas être mises à la charge du locataire, notamment les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil et les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.

La taxe foncière peut, en revanche, être valablement transférée au locataire par une clause expresse du bail. Pour comprendre le mode de calcul de cette taxe et les modalités de son paiement, consultez notre article sur la taxe foncière des locaux professionnels.

Contrairement à la taxe foncière, la contribution foncière des entreprises reste due par la personne qui exerce l'activité dans les locaux, c'est-à-dire le locataire, quelle que soit la répartition des charges prévue par le bail. Les règles applicables sont détaillées dans notre article consacré à la CFE des locaux professionnels.

Respecter la destination contractuelle des locaux

Le bail commercial précise la ou les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les locaux. Cette mention, appelée destination contractuelle, encadre strictement l'usage que le locataire peut faire des lieux loués.

Exercer une activité différente de celle prévue par le bail, même complémentaire, constitue en principe un manquement contractuel. Le bailleur peut alors exiger la cessation de l'activité non autorisée ou engager une action en résiliation du bail.

Le locataire qui souhaite modifier son activité doit recourir à la procédure de déspécialisation prévue par les articles L145-47 et suivants du Code de commerce. Cette procédure distingue la déspécialisation partielle, qui permet d'ajouter une activité connexe ou complémentaire à celle prévue au bail, et la déspécialisation totale, qui autorise un changement complet d'activité sous réserve de l'accord du bailleur ou d'une autorisation judiciaire.

Entretenir les locaux et assumer les réparations locatives

Le locataire doit maintenir les locaux en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. Cette obligation générale se décline concrètement selon la nature des réparations à effectuer.

Les grosses réparations, définies par l'article 606 du Code civil, concernent la structure de l'immeuble : gros murs, voûtes, toitures, poutres porteuses. Elles restent, sauf clause contraire valable, à la charge du bailleur. Les réparations locatives et l'entretien courant — remplacement des équipements sanitaires, entretien des menuiseries, réparation des installations électriques de faible ampleur — incombent en revanche au locataire.

Depuis la loi Pinel, le bail doit également détailler la répartition des travaux entre bailleur et locataire, en plus de celle des charges. Un manquement à cette obligation d'entretien peut être invoqué par le bailleur pour obtenir la remise en état des locaux, voire des dommages et intérêts si la dégradation résulte d'une négligence du locataire.

Souscrire une assurance adaptée aux locaux

Le locataire commercial engage sa responsabilité en cas de dégradation des locaux survenue pendant la durée du bail, en application de l'article 1732 du Code civil, sauf s'il démontre que cette dégradation résulte d'un cas de force majeure ou d'une cause qui ne lui est pas imputable.

Pour couvrir ce risque, le bail impose presque systématiquement au locataire de souscrire une assurance responsabilité civile locative, garantissant notamment les risques d'incendie, d'explosion et de dégât des eaux. Le bailleur peut exiger la production d'une attestation d'assurance à la signature du bail, puis à chaque échéance annuelle.

Obtenir l'autorisation du bailleur avant certains travaux

Le locataire ne peut pas transformer librement les locaux qu'il occupe. Toute intervention touchant à la structure de l'immeuble ou modifiant sa destination architecturale nécessite l'accord préalable et écrit du bailleur.

Les baux commerciaux contiennent fréquemment une clause imposant au locataire de solliciter cette autorisation même pour des travaux d'aménagement intérieur qui n'affectent pas la structure du bâtiment. Réaliser des travaux sans respecter cette clause expose le locataire à une obligation de remise en état à ses frais, indépendamment de la valeur ajoutée que ces travaux auraient pu apporter au local. Pour identifier les travaux qui peuvent être déduits fiscalement une fois réalisés dans les règles, consultez notre article sur les travaux dans les locaux professionnels.

À l'inverse, des travaux réalisés avec l'accord du bailleur peuvent, selon les stipulations du bail, revenir à ce dernier sans indemnisation à l'expiration du contrat, ou donner lieu à une indemnité si le bail le prévoit expressément.

Restituer les locaux à l'issue du bail

À l'expiration du bail, qu'elle résulte d'un congé, d'une résiliation ou de l'arrivée du terme contractuel, le locataire doit restituer les locaux dans l'état prévu par le contrat, compte tenu de l'usure normale résultant d'un usage conforme à leur destination.

Un état des lieux de sortie est établi, en général contradictoirement avec le bailleur, afin de comparer l'état des locaux à celui constaté lors de l'état des lieux d'entrée. Les dégradations constatées qui excèdent l'usure normale peuvent donner lieu à une retenue sur le dépôt de garantie ou à une demande d'indemnisation.

Le locataire reste tenu du paiement du loyer jusqu'à la date effective de libération des locaux, et non jusqu'à la date de notification du congé. Il doit également retirer ses enseignes, son mobilier et l'ensemble des équipements qui ne sont pas devenus la propriété du bailleur selon les termes du bail.

Que risque le locataire en cas de manquement à ses obligations ?

Le non-respect des obligations du locataire expose ce dernier à des conséquences graduées selon la gravité du manquement.

La plupart des baux commerciaux contiennent une clause résolutoire, qui permet au bailleur de faire constater la résiliation automatique du bail en cas de manquement persistant, notamment un défaut de paiement du loyer. Cette clause ne peut toutefois produire effet qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai d'un mois, conformément à l'article L145-41 du Code de commerce.

En l'absence de clause résolutoire, ou lorsque celle-ci ne s'applique pas à la situation en cause, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail aux torts du locataire. Le juge apprécie alors la gravité du manquement et peut, selon les cas, accorder des délais de paiement plutôt que de prononcer la résiliation. Pour mieux distinguer ces obligations de celles qui incombent au bailleur, en particulier en matière de délivrance et de jouissance paisible des locaux, consultez notre article sur les obligations du bailleur en bail commercial.