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Taxe foncière en SCI : qui paie et comment la déclarer ?

La taxe foncière fait partie des charges incontournables pour toute société civile immobilière (SCI) propriétaire d'un bien bâti. Contrairement à l'impôt sur les sociétés ou à la TVA, elle ne dépend pas du régime fiscal choisi par la société : elle s'applique dès que la SCI détient un immeuble, qu'elle soit à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés.

La question qui revient le plus souvent chez les gérants de SCI reste simple : qui, exactement, doit régler cette taxe ? La société elle-même, ou chacun des associés à titre personnel ? Une seconde interrogation s'ajoute fréquemment : la taxe foncière fait-elle l'objet d'une déclaration spécifique, comme c'est le cas pour d'autres obligations fiscales de la SCI ?

Cet article répond à ces deux questions et détaille comment la taxe foncière doit être traitée selon que la SCI relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.

Qu'est-ce que la taxe foncière et qui est concerné ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un impôt local annuel dû par le propriétaire d'un immeuble bâti : maison, appartement, local commercial ou professionnel. Elle finance les collectivités territoriales (communes et établissements publics de coopération intercommunale) et s'applique indépendamment de l'usage réel du bien.

Elle se distingue de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, qui concerne les terrains, et de la cotisation foncière des entreprises, due uniquement lorsque la SCI exerce une activité imposable à titre professionnel.

Une SCI propriétaire d'un immeuble bâti est redevable de la taxe foncière dès l'année suivant l'acquisition ou l'achèvement de la construction, quel que soit son régime fiscal et quelle que soit la nature du bien détenu (résidence, local professionnel, immeuble locatif).

Qui doit payer la taxe foncière en SCI ?

Le principe : la SCI est le redevable légal

L'article 1400 du Code général des impôts désigne comme redevable de la taxe foncière le propriétaire de l'immeuble au 1er janvier de l'année d'imposition. Lorsque l'immeuble appartient à une SCI, c'est la société elle-même, en tant que personne morale propriétaire, qui est juridiquement tenue de payer la taxe, et non les associés à titre individuel.

Cette règle s'applique même dans une SCI à l'impôt sur le revenu, dite transparente. Bien que le résultat de la société soit fiscalement réparti entre les associés selon leur quote-part, la taxe foncière reste une dette de la société vis-à-vis du Trésor public, réglée depuis le compte bancaire de la SCI.

Le cas particulier du démembrement de propriété

Lorsque la propriété de l'immeuble est démembrée entre un usufruitier et un nu-propriétaire, l'article 1400 du Code général des impôts désigne l'usufruitier comme redevable de la taxe foncière. Si une SCI détient uniquement la nue-propriété d'un bien, elle n'est donc pas concernée par le paiement de cette taxe, qui incombe au titulaire de l'usufruit.

La refacturation au locataire est-elle possible ?

Le statut de redevable légal ne change jamais, mais la charge économique peut être répercutée contractuellement dans certains cas. Dans un bail commercial, une clause peut prévoir que le locataire remboursera la taxe foncière au bailleur ; cette clause doit être expressément mentionnée dans le bail. Dans un bail d'habitation, en revanche, la taxe foncière ne figure pas parmi les charges récupérables listées par le décret du 26 août 1987 : elle ne peut jamais être facturée au locataire.

Comment est calculée la taxe foncière due par la SCI ?

Le montant de la taxe foncière repose sur la valeur locative cadastrale de l'immeuble : une estimation théorique du loyer annuel que le bien pourrait produire, déterminée par l'administration fiscale à partir des caractéristiques du bien (surface, éléments de confort, catégorie du local).

Cette valeur locative cadastrale fait l'objet d'un abattement forfaitaire de 50 %, destiné à couvrir les frais de gestion, d'entretien et d'assurance. La base nette obtenue est ensuite multipliée par les taux d'imposition votés chaque année par la commune et l'établissement public de coopération intercommunale dont dépend le bien.

La SCI n'a rien à calculer elle-même : l'administration fiscale établit l'avis d'imposition automatiquement à partir des données cadastrales enregistrées et l'adresse chaque année au propriétaire figurant dans ses fichiers.

Faut-il déclarer la taxe foncière ?

La taxe foncière elle-même ne fait l'objet d'aucune déclaration annuelle. Contrairement à l'impôt sur les sociétés ou à la TVA, elle n'implique pas de formulaire à déposer chaque année : l'avis d'imposition est calculé et transmis directement par l'administration.

La déclaration obligatoire des caractéristiques du bien

Deux situations imposent en revanche à la SCI une démarche déclarative distincte. La première concerne les changements affectant l'immeuble lui-même : construction nouvelle, agrandissement, changement d'affectation ou de consistance. L'article 1406 du Code général des impôts impose de déclarer ces changements dans les 90 jours de leur réalisation, via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » ou les formulaires H1 et H2 selon la nature du bien.

La déclaration d'occupation via « Gérer mes biens immobiliers »

La seconde obligation résulte de la suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales. Depuis 2023, tout propriétaire, y compris une SCI, doit déclarer la situation d'occupation de chacun de ses locaux (résidence personnelle, location, vacance) via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, en application de l'article 1418 du Code général des impôts. Cette déclaration n'a pas à être renouvelée chaque année : seule une modification de la situation d'occupation impose une mise à jour.

Comment traiter la taxe foncière selon le régime fiscal de la SCI ?

Le traitement comptable et fiscal de la taxe foncière diffère selon que la SCI relève de l'un ou l'autre de ces régimes fiscaux, mais dans les deux cas, il s'agit d'une charge déductible du résultat de la société.

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, la taxe foncière vient directement réduire le revenu foncier réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales : chacun déclare une quote-part de résultat déjà diminuée de cette charge, sans avoir à la mentionner séparément dans sa propre déclaration.

Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, la taxe foncière est comptabilisée en charge d'exploitation et vient réduire le bénéfice imposable de la société. Les associés ne sont concernés qu'indirectement, par l'intermédiaire du résultat distribué le cas échéant sous forme de dividendes.

Quand et comment payer la taxe foncière ?

L'avis de taxe foncière est habituellement mis en ligne et envoyé en fin d'été, avec une date limite de paiement fixée à la mi-octobre pour un règlement classique, et une date légèrement décalée pour les paiements dématérialisés. Voici les points à vérifier pour que la SCI règle cette taxe dans les délais.

Que risque une SCI en cas de non-paiement ?

Un retard de paiement de la taxe foncière entraîne une majoration automatique de 10 % du montant dû, appliquée par l'administration fiscale en application de l'article 1730 du Code général des impôts, dès le lendemain de la date limite figurant sur l'avis d'imposition.

En l'absence de règlement après relance, l'administration peut engager des poursuites de recouvrement (mise en demeure, avis à tiers détenteur sur les comptes bancaires de la SCI) et le Trésor public bénéficie d'une hypothèque légale sur l'immeuble concerné, prévue à l'article 1929 ter du Code général des impôts, en garantie du paiement des impositions dues.

Ces conséquences s'appliquent à la SCI elle-même, en sa qualité de redevable légal : les associés ne sont pas personnellement poursuivis pour cette dette, sauf en cas de mise en cause de leur responsabilité indéfinie d'associé de SCI en cas d'insuffisance du patrimoine social.