Article

CFE d'une SCI : base de calcul, dates de paiement et exonérations

Toutes les SCI ne sont pas soumises à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Certaines en sont exonérées de plein droit, sans démarche particulière. D'autres doivent la déclarer et la payer chaque année, parfois dès leur première année d'activité.

Le critère déterminant n'est pas le régime fiscal de la société. Une SCI relevant de l'impôt sur le revenu peut être totalement hors du champ de la CFE, tandis qu'une SCI à l'impôt sur les sociétés peut y être pleinement soumise. Tout dépend de la nature de l'activité de location exercée : habitation, local professionnel ou commercial, ou location meublée.

Cet article détaille les règles d'assujettissement applicables aux SCI, le mode de calcul de la base d'imposition, les dates de déclaration et de paiement à respecter, ainsi que les exonérations temporaires et permanentes prévues par le Code général des impôts.

Qu'est-ce que la CFE et concerne-t-elle les SCI ?

La cotisation foncière des entreprises est l'une des deux composantes de la contribution économique territoriale, avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Il s'agit d'un impôt local, perçu au profit des communes et de leurs établissements publics de coopération intercommunale, calculé sur la valeur locative des biens immobiliers utilisés pour une activité professionnelle.

L'article 1447 du Code général des impôts pose le principe : la CFE est due chaque année par toute personne physique ou morale qui exerce en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Ce principe s'applique quel que soit le régime d'imposition des bénéfices de la société. Une SCI relevant de l'impôt sur les sociétés n'est pas automatiquement redevable de la CFE, de même qu'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu n'en est pas automatiquement exonérée.

Le critère qui détermine l'assujettissement d'une SCI n'est donc pas fiscal, mais économique : il repose sur la nature de l'activité de location exercée par la société.

Quelles SCI sont soumises à la CFE ?

Location nue à usage d'habitation : une exonération de principe

La location ou la sous-location d'immeubles nus à usage d'habitation est exclue du champ de la CFE, quel que soit le montant des loyers perçus. C'est la situation la plus fréquente pour une SCI familiale qui détient un bien destiné à la location résidentielle. Cette activité reste de nature civile et n'entre jamais dans la définition de l'activité professionnelle retenue par l'article 1447 du Code général des impôts.

Location nue à usage professionnel ou commercial : un seuil de 100 000 €

Lorsqu'une SCI loue des locaux nus à usage professionnel, commercial ou industriel, la situation change. Cette activité devient une activité professionnelle soumise à la CFE dès lors que les recettes brutes hors taxes qu'elle en retire, au cours de la période de référence, dépassent 100 000 €. En dessous de ce seuil, l'activité reste hors du champ de la CFE. Ce seuil s'apprécie au niveau de la société, et non local par local.

Location meublée : une activité commerciale par nature

La location meublée est traitée différemment : elle est qualifiée d'activité commerciale sur le plan fiscal, quel que soit le montant des loyers perçus. Une SCI qui se livre à ce type de location est donc en principe soumise à la CFE dès le premier euro de recette, sauf exonération spécifique prévue par l'article 1459 du Code général des impôts, applicable notamment à certains meublés de tourisme classés ou chambres d'hôtes sous conditions. Cette situation reste rare pour une SCI, car la location meublée habituelle entraîne généralement une requalification fiscale de la société, avec des conséquences à examiner au regard des obligations fiscales propres à chaque régime.

Comment est calculée la CFE d'une SCI ?

La base d'imposition de la CFE correspond à la valeur locative cadastrale des biens immobiliers passibles de taxe foncière que la SCI affecte à son activité soumise à la CFE, retenue au titre de l'année N-2 en application de la période de référence fixée par l'article 1467 A du Code général des impôts. Cette valeur locative est déterminée selon la méthode tarifaire des locaux professionnels prévue à l'article 1498 du Code général des impôts, proche de celle utilisée pour établir la taxe foncière due sur le même bien.

Une cotisation minimum s'applique même lorsque la valeur locative retenue est faible ou nulle. Son montant est fixé par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, dans les limites d'un barème légal défini à l'article 1647 D du Code général des impôts en fonction du chiffre d'affaires ou des recettes hors taxes réalisés au cours de la période de référence.

Le montant final de la CFE résulte de l'application, à cette base, du taux voté chaque année par la commune et, le cas échéant, par l'établissement public de coopération intercommunale dont elle dépend. Ce taux varie fortement d'une collectivité à l'autre, ce qui explique des écarts significatifs de cotisation entre deux SCI possédant des biens de valeur locative comparable.

Déclaration et dates de paiement de la CFE

Une SCI qui débute une activité soumise à la CFE doit déposer une déclaration initiale, le formulaire 1447-C-SD, auprès du service des impôts dont dépend le bien concerné, au plus tard le 31 décembre de l'année de création ou de début d'activité. Cette déclaration permet l'établissement de la cotisation due à partir de l'année suivante.

Tout changement affectant la base d'imposition doit également être signalé au moyen du formulaire 1447-M-SD, déposé avant le 1er mai de l'année suivant le changement. Sont concernés notamment un changement de surface des locaux, un changement d'affectation, ou la cessation de l'activité soumise à la CFE, par exemple lorsqu'une SCI abandonne une activité de location professionnelle pour se consacrer uniquement à la location nue à usage d'habitation.

L'avis de CFE est mis à disposition dans l'espace professionnel du site impots.gouv.fr, généralement à la fin du mois de novembre. Lorsque la cotisation de l'année précédente dépassait 3 000 €, un acompte égal à 50 % de son montant doit être réglé au plus tard le 15 juin. Le solde est ensuite dû au plus tard le 15 décembre. Le paiement s'effectue obligatoirement par voie dématérialisée, par prélèvement à l'échéance, prélèvement mensuel ou paiement direct en ligne. Ces échéances s'inscrivent dans le calendrier fiscal et juridique annuel que doit suivre toute SCI soumise à la CFE.

Quelles exonérations s'appliquent à une SCI ?

Exonération de plein droit la première année d'activité

Toute activité nouvellement soumise à la CFE bénéficie d'une exonération de plein droit au titre de l'année de sa création, en application de l'article 1478 du Code général des impôts. Une SCI qui commence, par exemple, une activité de location professionnelle dépassant le seuil de 100 000 € ne doit donc aucune cotisation pour cette première année, sans démarche particulière à accomplir en dehors du dépôt de la déclaration initiale.

Réduction de moitié la deuxième année

Pour l'année suivant celle de la création, la base d'imposition retenue est réduite de moitié, toujours en application de l'article 1478 du Code général des impôts. Cette réduction s'applique automatiquement, y compris sur le montant de la cotisation minimum, sans qu'une demande spécifique soit nécessaire.

Exonérations facultatives décidées par les collectivités

Certaines communes ou établissements publics de coopération intercommunale peuvent instaurer des exonérations ou des abattements facultatifs, dans des zones ou pour des activités déterminées par la loi. Ces dispositifs restent limités dans leur portée et ne concernent qu'une minorité de situations. Leur existence et leurs conditions d'application doivent être vérifiées auprès du service des impôts ou sur l'avis de CFE lui-même.