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Dépôt des comptes annuels d'une SCI : délai, procédure et sanctions

Beaucoup de gérants de SCI pensent devoir déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, à l'image d'une SARL ou d'une SAS. Cette obligation ne s'applique pourtant pas aux sociétés civiles immobilières.

La SCI reste néanmoins soumise à des obligations réelles en matière de comptes annuels : les établir, les faire approuver par les associés, puis les déclarer à l'administration fiscale dans des délais précis. Ignorer ces obligations expose le gérant et la société à des sanctions bien réelles, même en l'absence de tout dépôt public.

Cet article précise ce qu'une SCI doit réellement accomplir en matière de comptes annuels, selon quels délais, et ce qu'elle risque en cas de manquement.

Le dépôt au greffe : une obligation qui ne concerne pas la SCI

Le Code de commerce impose aux sociétés commerciales de déposer leurs comptes annuels au greffe du tribunal de commerce, dans le mois suivant leur approbation par l'assemblée des associés, ou deux mois en cas de dépôt par voie électronique. Cette obligation, prévue par les articles L232-21 à L232-23, vise les SARL, les SAS, les SA et certaines sociétés en nom collectif.

La SCI est une société civile, régie par les articles 1832 et suivants du Code civil. Elle n'entre pas dans le champ d'application de ces textes du Code de commerce. Une SCI n'a donc, en principe, aucune obligation de déposer ses comptes annuels au greffe, ni de les rendre consultables sur un site comme Infogreffe.

Cette absence d'obligation vaut quel que soit le régime fiscal retenu par la société. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés reste, sur le plan juridique, une société civile : l'option fiscale ne modifie ni sa forme ni ses obligations de publicité. Elle influe en revanche sur la nature de la déclaration à transmettre à l'administration, un point détaillé dans notre article sur les obligations selon le régime fiscal choisi.

Ce que la SCI doit réellement faire de ses comptes annuels

L'absence de dépôt public ne dispense pas la SCI d'établir des comptes annuels. Cette obligation découle de deux sources distinctes. D'une part, le Code civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. D'autre part, le Code général des impôts exige une comptabilité permettant de déterminer le résultat imposable, quel que soit le régime fiscal retenu.

Les comptes établis, bilan et compte de résultat, complétés le cas échéant d'une annexe, doivent être présentés aux associés réunis en assemblée générale annuelle, selon une procédure décrite dans notre article sur l'approbation des comptes d'une SCI. Cette approbation formalise l'accord des associés sur la gestion de l'année écoulée.

Le procès-verbal constatant cette approbation doit être conservé par la société, de même que l'ensemble des pièces comptables et justificatives. Le délai de conservation applicable aux documents comptables est de six ans à compter de la dernière opération mentionnée, conformément à l'article L102 B du Livre des procédures fiscales.

Déclarer le résultat selon le régime fiscal choisi

La véritable obligation de dépôt qui s'impose à la SCI concerne sa déclaration de résultat auprès de l'administration fiscale, et non ses comptes annuels au sens du droit des sociétés commerciales. La nature de cette déclaration dépend du régime fiscal applicable, détaillé dans notre article sur les obligations fiscales d'une SCI.

Ces délais sont fixés et communiqués chaque année par la direction générale des finances publiques. Un dépassement, même de quelques jours, entraîne les sanctions décrites plus loin, indépendamment du fait qu'aucune publicité au greffe ne soit exigée.

Que risque une SCI en cas de manquement ?

L'absence de dépôt des comptes annuels au greffe n'expose la SCI à aucune sanction, puisqu'aucune obligation en ce sens ne lui est applicable. Le risque se situe ailleurs : dans le retard ou l'absence de déclaration fiscale, et dans le défaut de reddition de comptes aux associés.

Une déclaration de résultat déposée en retard ou non déposée entraîne une majoration de l'impôt dû. Cette majoration s'élève à 10 % en l'absence de mise en demeure préalable, à 40 % si la déclaration est régularisée dans les trente jours suivant une mise en demeure, et à 80 % si elle demeure absente après ce délai. Un intérêt de retard de 0,20 % par mois s'applique en complément, conformément aux articles 1727 et 1728 du Code général des impôts.

En cas de défaut persistant de déclaration, l'administration fiscale peut recourir à une évaluation d'office du résultat imposable, en application de l'article L68 du Livre des procédures fiscales. Cette procédure inverse la charge de la preuve : c'est alors à la SCI de démontrer que le résultat retenu par l'administration est erroné, et non l'inverse.

Sur le plan civil, un gérant qui ne rend pas compte de sa gestion aux associés, ou qui néglige d'établir des comptes annuels, engage sa responsabilité pour faute de gestion. Les associés peuvent également révoquer le gérant pour juste motif, ce manquement pouvant être invoqué à cet effet.